La convocazione dell’assemblea di condominio

27 Settembre 2023

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Condominio, Convocazione assemblea

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INDICE CONTENUTI
1. Differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria
2. Richiesta di convocazione di un’assemblea da parte di un singolo condominio
3. Convocazione dell’assemblea di condominio su richiesta di almeno due condòmini
4. Ripetute richieste di convocazione dell’assemblea di condominio, obblighi dell’Amministratore
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1. Differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria

Quali sono i soggetti legittimati a convocare l’assemblea di condominio? E in quali casi è possibile o obbligatorio convocare l’assemblea?

Diciamo subito che la distinzione tra assemblea condominiale ordinaria e straordinaria è quasi del tutto puramente nominale, cioè in sostanza esse necessitano delle medesime formalità in relazione a convocazione, costituzione e deliberazione (con l’eccezione dell’assemblea convocata per la modificazione delle destinazioni d’uso delle cose comuni, così come specificamente disciplinata dall’art. 1117-ter c.c.).

L’assemblea ordinaria annuale, ai sensi dell’art. 1130 c.c. e 66 disp. att. c.c., deve essere sempre convocata dall’Amministratore, pena il rischio della revoca giudiziale, entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio, per rendere il conto della gestione ordinaria.

L’assemblea straordinaria, invece, può essere convocata dall’Amministratore ogni qual volta ne ravveda la necessità e su sollecitazione dei condòmini; vedremo in seguito quando la sollecitazione è vincolante e quali le conseguenze per l’omessa convocazione.

E nell’ipotesi in cui manchi l’Amministratore?

In tale ipotesi, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., i condòmini, ognuno autonomamente, possono convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria in qualunque momento.

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2. Richiesta di convocazione di un’assemblea da parte di un singolo condominio

Nella più comune ipotesi di condominio con regolare Amministratore, ci si chiede quando un condòmino può chiedere di convocare l’assemblea condominiale.

La risposta è sempre, senza limitazioni in merito al numero delle richieste.

Quando la sua richiesta dev’essere considerata vincolante?

Al riguardo l’unica norma che impone esplicitamente un obbligo in capo all’Amministratore è l’art. 1120 c.c. secondo cui l’Amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni su innovazioni dal medesimo articolo previste, tra le quali indichiamo quelle volte al superamento delle barriere architettoniche, ovvero al contenimento del consumo energetico, purché la richiesta sia corredata di specifica indicazione di interventi da eseguirsi e delle relative modalità.

Indirettamente sanzionata, invece, è l’omessa convocazione nel caso di richiesta avanzata per discutere sulla revoca dell’Amministratore. Come specifica l’art. 1129, undicesimo comma, c.c., tuttavia, ciò che è sanzionato è il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca.

Rammentiamo che il singolo condòmino può richiedere la convocazione di un’assemblea per discutere sulla revoca dell’amministratore solo nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente intestato al condominio (vedasi art.1129 undicesimo comma c.c.).

Si badi: un condòmino può chiedere la convocazione dell’assemblea per discutere sulla revoca dell’Amministratore ogni giorno, ma se l’Amministratore non la convoca non è detto che ciò debba portare necessariamente alla revoca. L’Autorità Giudiziaria, infatti, potrebbe anche considerare quelle richieste infondate.

Al di là di ciò, però, nessun dubbio sul fatto che le richieste individuali non abbiamo un limite numerico annuale.

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3. Convocazione dell’assemblea di condominio su richiesta di almeno due condòmini

Ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c., l’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’Amministratore quando […] ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

La differenza rispetto alla generica richiesta di convocazione da parte del singolo condòmino sta nel fatto, così espressamente normato, che «decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».

Una specificazione pare obbligatoria: la giurisprudenza ha chiarito che l’Amministratore non è tenuto a dar seguito alla richiesta (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336). Come dice la norma, infatti, l’Amministratore può e non deve evadere la richiesta. La conseguenza della mancata convocazione dà ai condòmini la possibilità di convocarsi autonomamente.

Come per la richiesta individuale, anche per quella collettiva ex art. 66 disp. att. c.c. qui esaminata, non esistono limiti alle richieste di convocazione dell’assemblea condominiale. Ciò vuol dire che almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio possono avanzare richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale tutte le volte che vogliono nell’arco dell’anno.

4. Ripetute richieste di convocazione dell’assemblea di condominio, obblighi dell’Amministratore

Sono stati specificati in precedenza, e qui si riepilogano, gli obblighi dell’Amministratore in merito alle richieste di convocazione.

Se la richiesta è avanzata da un solo condòmino l’Amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale se si tratta di richiesta ai sensi dell’art. 1120 c.c. e gli corre l’obbligo di convocare tutte quante le volte sia avanzata quella richiesta.

Proprio tutte? Per lo scrivente, no. Esempio: Tizio chiede la convocazione dell’assemblea per la installazione di pannelli eolici per la produzione di energia elettrica. L’Amministratore convoca l’assemblea che boccia la richiesta. Tizio la ripresenta. L’Amministratore non è tenuto a convocare, come non è tenuto a farlo qualora la medesima richiesta fosse presentata da altri.

Se la richiesta di convocazione è presentata per ottenere la revoca, l’Amministratore che non convoca l’assemblea, se la richiesta è avvenuta più volte, rischia un’azione giudiziale per la revoca da parte dell’Autorità Giudiziaria.

Anche qui, ripetiamo il quesito posto in precedenza: ad ogni richiesta di convocazione dell’assemblea per la revoca dell’Amministratore deve seguire una riunione?

Il buon senso, ancor prima che la logica giuridica, deve far ritenere che la risposta sia negativa. Esempio: Caio chiede la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’Amministratore, la quale, convocata, boccia la richiesta. Caio la ripresenta. L’Amministratore non è tenuto a convocare, come non è tenuto a farlo qualora la medesima richiesta fosse presentata da altri a meno che non sia basata su nuovi e specifici motivi restandogli comunque un margine discrezionale ampio di valutazione, poiché a nessuna richiesta individuale può seguire l’autoconvocazione di cui all’art. 66 disp. att. c.c.

In definitiva: ogni condòmino può presentare un numero illimitato di richieste di convocazione dell’assemblea condominiale nell’arco dell’anno. Che poi queste richieste si debbano tradurre in una convocazione è un altro discorso.

Di seguito si ricapitolano i diversi casi di convocazione da parte dei condòmini.

  CASI DI CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA DA PARTE DEI CONDÒMINI
  Art. 1117-quater c.c.La norma prevede che, in caso di attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, (l’Amministratore o) i condòmini, anche singolarmente, possano diffidare l’esecutore e possano “chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie”.
Art. 1120, terzo comma, c.c.La norma stabilisce che l’Amministratore di condominio sia tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle particolari deliberazioni di cui al secondo comma della stessa disposizione (si tratta di delibere aventi ad oggetto, in particolare, opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici; ad eliminare le barriere architettoniche; a contenere il consumo energetico; ad installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo).
Art. 1129, undicesimo comma,  c.c.  La norma dispone che, nei casi in cui “siano emerse gravi irregolarità fiscali” o l’Amministratore non abbia aperto ed utilizzato un conto corrente intestato al condominio, i condòmini, anche singolarmente, possano “chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’Amministratore”.
Art. 66, primo e secondo comma, disp. att. c.c.  La norma prevede che l’assemblea possa essere convocata in via straordinaria (quando l’Amministratore lo ritenga necessario o) quando ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In quest’ultima ipotesi, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini interessati possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’Amministratore, l’assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, “può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.
Art. 71-bis, quarto comma, disp. att. c.c.La norma prevede che la perdita dei requisiti elencati al primo comma della stessa disposizione e contraddistinti con le lettere a), b), c), d) ed e) comporti, per l’Amministratore, “la cessazione dall’incarico” aggiungendo, altresì, che, in tale evenienza, ciascun condomino possa “convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo Amministratore”.

VUOI APPROFONDIRE QUESTO ARGOMENTO? Leggi anche “La revoca dell’Amministratore di Supercondominio

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