INDICE CONTENUTI
1. INTRODUZIONE
2. RISCHI PER I GENITORI COMODANTI
3. TUTELA DEL COMODANTE
4. GIURISPRUDENZA
5. CONFRONTO CON ALTRE FORME DI GODIMENTO
6. ASPETTI PRATICI
7. CONCLUSIONI
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Introduzione

L’assegnazione della casa familiare, disciplinata dall’art. 337-sexies del codice civile, rappresenta un istituto fondamentale nel diritto di famiglia italiano, volto a tutelare l’interesse della prole a permanere nell’ambiente domestico in cui è cresciuta, in caso di separazione dei genitori. Tale tutela si estende anche ai casi in cui la casa familiare non sia di proprietà dei coniugi, ma sia concessa in comodato d’uso gratuito da terzi, come ad esempio i genitori di uno dei coniugi. Il comodato, disciplinato dall’art. 1803 c.c., è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Questo approfondimento si propone di analizzare in dettaglio la complessa questione dell’assegnazione della casa familiare in caso di immobile in comodato, con particolare attenzione ai rischi per i genitori comodanti, agli strumenti di tutela a loro disposizione, all’evoluzione giurisprudenziale in materia e al confronto con altre forme di godimento dell’immobile.

Rischi per i genitori comodanti

La concessione in comodato d’uso gratuito di un immobile al figlio in occasione del matrimonio, sebbene rappresenti un gesto di generosità e supporto, può comportare dei rischi concreti per i genitori comodanti, soprattutto in caso di separazione del figlio e assegnazione della casa familiare al coniuge.

Il rischio principale è la perdita del possesso dell’immobile per un periodo di tempo indeterminato. Infatti, l’assegnazione della casa familiare, pur non costituendo un trasferimento di proprietà, attribuisce al coniuge assegnatario il diritto di abitare l’immobile a titolo gratuito, a prescindere dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale o personale di godimento.

Tale diritto, finalizzato a garantire la stabilità abitativa della prole, può protrarsi per tutta la durata della minore età dei figli e anche oltre, fino al raggiungimento della loro indipendenza economica. Di conseguenza, i genitori comodanti potrebbero vedersi privati della disponibilità del proprio immobile per un periodo di tempo significativo, senza poterlo utilizzare né locare. La Suprema Corte, con una sentenza significativa, ha stabilito che anche se l’immobile era stato concesso in comodato al figlio per motivi lavorativi e non per stabilirvi la residenza familiare, se poi questi vi ha fissato il tetto coniugale, il giudice può assegnare l’immobile all’ex moglie in caso di separazione.

Inoltre, i genitori comodanti potrebbero dover sostenere degli oneri finanziari imprevisti. Ad esempio, potrebbero essere chiamati a rispondere di eventuali danni causati all’immobile dal coniuge assegnatario o dai figli, o a sostenere le spese di manutenzione straordinaria non riconducibili all’ordinaria amministrazione.

Tutela del comodante

Il legislatore e la giurisprudenza hanno previsto degli strumenti di tutela per i genitori comodanti, volti a bilanciare il loro diritto di proprietà con l’interesse della prole a permanere nella casa familiare.

In primo luogo, è fondamentale formalizzare il contratto di comodato in forma scritta, specificando la durata del comodato e la sua finalità. È altresì importante registrare il contratto di comodato all’Agenzia delle Entrate, non solo per ottenere eventuali agevolazioni fiscali, ma anche per dare data certa all’accordo e prevenire futuri conflitti. Se l’immobile viene concesso in comodato a tempo determinato, il coniuge assegnatario sarà tenuto a restituirlo alla scadenza del termine, anche in presenza di figli minori.

Qualora il comodato sia a tempo indeterminato, è opportuno specificare nel contratto che l’immobile non è destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario. In questo caso, il comodato si configura come “precario” e i genitori potranno richiederne la restituzione in qualsiasi momento, anche in caso di assegnazione della casa familiare.

Tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che la destinazione a casa familiare può essere desunta anche implicitamente dalla volontà delle parti, soprattutto quando il comodato viene concesso in occasione del matrimonio del figlio. In questi casi, il comodato non si considera precario e i genitori potranno ottenere la restituzione dell’immobile solo al venir meno delle esigenze abitative della famiglia o in caso di sopravvenienza di un bisogno urgente e imprevisto.

Tale bisogno, come chiarito dalla Cassazione, non deve essere grave, ma deve essere imprevedibile e sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato. Ad esempio, la necessità di un uso diretto e personale dell’immobile, a seguito di un peggioramento delle condizioni di salute o economiche del comodante, può giustificare la richiesta di restituzione.

Inoltre, è importante sottolineare che il comodante non è tenuto al rimborso delle spese non necessarie e non urgenti sostenute dal comodatario per l’immobile.

Giurisprudenza

La giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia di assegnazione della casa familiare in caso di immobile in comodato ha subito un’evoluzione significativa negli ultimi anni, con un progressivo spostamento verso la tutela dell’interesse del minore e della stabilità familiare.

1996: Inizialmente, la Cassazione, con la sentenza n. 10977/1996, aveva affermato che l’assegnazione della casa familiare in comodato non modificava la natura del rapporto contrattuale preesistente, con la conseguenza che il comodante poteva richiedere la restituzione dell’immobile anche in presenza di un provvedimento di assegnazione.

2004: Successivamente, con la sentenza n. 13603/2004, le Sezioni Unite hanno introdotto un importante cambiamento di prospettiva, stabilendo che, in caso di comodato di immobile destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione non modifica la natura del rapporto. Il comodato, quindi, segue le regole dell’art. 1809 c.c., essendo stato concesso per un uso specifico, ossia la destinazione dell’immobile ad abitazione della famiglia. Questa sentenza ha introdotto il concetto di “successione ex lege” nel contratto di comodato, per cui il coniuge assegnatario succede all’altro coniuge nel godimento dell’immobile, mantenendo gli stessi obblighi e diritti derivanti dal contratto originario.

2010: Con la sentenza n. 15986/2010, la Cassazione sembrava tornare sui suoi passi, affermando che, in caso di comodato senza fissazione di un termine finale, il comodante poteva richiedere la restituzione del bene a semplice richiesta, anche in presenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare.

2014: Tuttavia, con la sentenza n. 20448/2014, le Sezioni Unite hanno ulteriormente chiarito la questione, precisando che il comodato di casa familiare è riconducibile allo schema del comodato a termine indeterminato, ma non a quello del comodato precario ex art. 1810 c.c. Il termine del comodato, infatti, è desumibile dall’uso convenuto, anche implicitamente, con la previsione della destinazione dell’immobile a casa familiare.

2017: Con le sentenze n. 2771/2017 e n. 2711/2017, la Cassazione ha ribadito l’importanza del vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari nel comodato di casa familiare, affermando che tale vincolo imprime un carattere implicito di durata al rapporto, anche oltre la crisi familiare dei coniugi.

2023: Infine, con l’ordinanza n. 27634/2023, la Cassazione ha confermato il diritto del coniuge assegnatario a continuare a vivere nell’immobile concesso in comodato al figlio, anche dopo la separazione, a condizione che il comodato sia stato concesso per soddisfare le esigenze abitative familiari.

In sintesi, la giurisprudenza più recente tende a tutelare maggiormente l’interesse della prole a permanere nella casa familiare, anche in caso di immobile in comodato, ma riconosce al comodante il diritto di ottenere la restituzione del bene in determinate circostanze, come il venir meno delle esigenze abitative della famiglia o la sopravvenienza di un bisogno urgente e imprevisto. È fondamentale, quindi, che il contratto di comodato sia redatto in modo chiaro e univoco, specificando la durata e la finalità del comodato, al fine di evitare possibili controversie interpretative.

Confronto con altre forme di godimento

Il comodato si differenzia da altre forme di godimento dell’immobile, come l’usufrutto o l’affitto, per la sua natura essenzialmente gratuita e per la possibilità di recesso da parte del comodante in caso di bisogno urgente e imprevisto.

Usufrutto: L’usufrutto è un diritto reale che attribuisce all’usufruttuario il diritto di godere della cosa e di trarne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. A differenza del comodato, l’usufrutto può essere costituito a tempo determinato o indeterminato, ma in ogni caso non può eccedere la vita dell’usufruttuario. In caso di assegnazione della casa familiare, l’usufruttuario non può opporsi al provvedimento del giudice, ma il suo diritto di usufrutto permane. L’usufruttuario ha l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato e di pagare le spese di ordinaria manutenzione, mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Dal punto di vista fiscale, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle imposte relative all’immobile, come l’IMU, in proporzione alla quota di usufrutto.

Affitto: L’affitto è un contratto con il quale una parte (locatore) concede all’altra (conduttore) il godimento di un bene immobile verso il corrispettivo di un canone periodico. A differenza del comodato, l’affitto è un contratto a titolo oneroso e il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, salvo casi eccezionali. In caso di assegnazione della casa familiare, il giudice può assegnare l’immobile al coniuge affidatario, anche se non è intestatario del contratto di locazione. Il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione e delle spese di ordinaria amministrazione, mentre le spese straordinarie sono a carico del locatore.

Aspetti pratici

Alla luce di quanto esposto, è possibile fornire alcuni consigli pratici per i genitori che intendono concedere in comodato un immobile al figlio in occasione del matrimonio:

• Formalizzare il contratto di comodato in forma scritta, specificando la durata del comodato e la sua finalità.
• Valutare attentamente la possibilità di concedere il comodato a tempo determinato, al fine di limitare i rischi di una prolungata perdita del possesso dell’immobile.
• Specificare nel contratto che l’immobile non è destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, se si desidera mantenere la possibilità di richiedere la restituzione del bene  in qualsiasi momento
• Registrare il contratto di comodato all’Agenzia delle Entrate, al fine di ottenere eventuali agevolazioni fiscali e – soprattutto – avere data certa della sottoscrizione del contratto.
• Per poter usufruire delle agevolazioni IMU, è necessario che il comodato sia tra parenti in linea retta entro il primo gradoin linea retta entro il primo grado.

Conclusioni

L’assegnazione della casa familiare in caso di immobile in comodato rappresenta una questione complessa, che richiede un’attenta valutazione degli interessi contrapposti del comodante e del coniuge assegnatario. La giurisprudenza, come emerso dall’analisi condotta, ha subito un’evoluzione significativa negli ultimi anni, con un progressivo spostamento verso la tutela dell’interesse del minore e della stabilità familiare.

Per i genitori che intendono concedere in comodato un immobile al figlio in occasione del matrimonio, è fondamentale adottare un approccio consapevole e responsabile, informandosi sulla normativa in materia e sulle possibili conseguenze della concessione in comodato. La formalizzazione del contratto di comodato in forma scritta, la specificazione della durata e della finalità del comodato, la registrazione del contratto e la conoscenza dell’evoluzione giurisprudenziale in materia sono elementi essenziali per tutelare i propri interessi e prevenire future controversie.

In definitiva, la concessione in comodato di un immobile al figlio può rappresentare un valido strumento di supporto per i giovani che intendono formare una famiglia, ma è importante che tale gesto di generosità sia accompagnato da una consapevole valutazione dei rischi e delle opportunità, al fine di garantire un equilibrio tra gli interessi di tutte le parti coinvolte.

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