A norma dell’art. 1136 c.c., le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del medesimo articolo, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

COSA SI INTENDE PER “RIPARAZIONI STRAORDINARIE”?

Secondo la definizione che emerge dall’articolo 1005 del Codice civile, dettato in tema di usufrutto (che può costituire “parametro”) – le riparazioni straordinarie (leggi anche “Lavori di manutenzione straordinaria condominiali“) sono quelle che incidono sulla struttura, sulla sostanza e sulla destinazione del bene immobile.

Esse comportano la sostituzione o il ripristino di un elemento essenziale della struttura, finalizzato alla prevenzione o all’eliminazione di cedimenti e deterioramenti dovuti a vetustà.

A titolo esemplificativo, costituiscono riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, a sostituire le travi, a rinnovare (per intero o per una parte notevole) i tetti, i solai e le scale. 

L’Amministratore di Condominio, nei propri rendiconti e riparti, è tenuto a distinguere tra opere ordinarie e opere straordinarie (leggi anche “Il bilancio preventivo ordinario e il relativo progetto di ripartizione“). 

Tuttavia va evidenziato che nell’ambito condominiale – ai fini del computo del quorum assembleare per l’approvazione del bilancio – la distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria non è di per sé decisiva. Infatti, solo per la «manutenzione straordinaria di notevole entità» è richiesta l’approvazione da parte della maggioranza di 500 millesimi, oltre a quella degli intervenuti, a norma dell’articolo 1136, commi 2 e 4, del Codice civile.

Quando l’Assemblea deve deliberare su riparazioni straordinarie o interventi di notevole entità, sia in prima sia in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in possesso di almeno la metà del valore dell’edificio.

Non è sempre agevole, peraltro, stabilire quando si sia in presenza di un intervento di “notevole entità”.

Il concetto di “notevole entità” non è né certo né determinabile, ma varia – inevitabilmente – di volta in volta a seconda della fattispecie concreta.

A titolo esemplificativo, un Condominio che deve eseguire un intervento straordinario di €.100.000,00 avrà una partecipazione individuale che varia a seconda se lo stabile conta 10 condomini piuttosto che 100.

La “notevole entità” dinanzi allo stesso intervento si troverebbe in certe realtà condominiali e non in altre (vedasi C.A. Salerno, sentenza n.1182 in data 5.11.20).

La giurisprudenza affida tale valutazione al prudente apprezzamento del giudice del merito il quale deve valutare, oltre la spesa relativa alla riparazione straordinaria, anche della effettiva partecipazione di ogni condomino (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2008 n. 2673; Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2003, n. 4064; Cass. civ., sez. II, 4 gennaio 1969, n. 10).

Riepilogando, ai fini dei quorum deliberativi dei rendiconti, possiamo dire che tutti gli interventi di natura ordinaria e gli interventi di natura straordinaria che non siano di notevole entità possono essere approvati con la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale.

Unicamente gli interventi di natura straordinaria che siano anche di notevole entità necessiteranno per la loro approvazione la maggioranza qualificata che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.