L’Amministratore di Condominio nominato dal Giudice: poteri, tutela, compenso e durata dell’incarico

24 Maggio 2023

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AUTORE: Avv. Ruggero Armani

TAG: Amministratore giudiziario, Condominio, Riforma del Condominio

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INDICE CONTENUTI
1. Premessa
2. L’Amministratore nominato dall’assemblea e quello nominato dal Tribunale hanno lo stesso mandato e la stessa tutela in caso di revoca dell’incarico?
3. Come viene determinato il compenso dell’Amministratore nominato dal Tribunale?
4. Durata dell’incarico dell’Amministratore nominato dal Tribunale
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1. Premessa

La legge regolamenta all’art. 1129 c.c. il procedimento di nomina dell’Amministratore di Condominio, che viene essenzialmente demandato all’assemblea condominiale, che ha il potere e il dovere, quando il Condominio sia costituito da più di otto condomini, di nominare l’Amministratore.

L’art. 1129 c.c. prosegue precisando che l’Amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

L’incarico di Amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Ebbene, questo comma è risultato tra i più controversi della Riforma, dando adito almeno a tre diverse letture:

  1. L’incarico ha durata di un anno, dopodiché l’assemblea può nuovamente incaricare l’Amministratore per un altro anno.
  2. Ogni anno l’incarico si rinnova automaticamente per l’anno successivo, fino a eventuale manifestazione di dissenso da parte dell’assemblea.
  3. L’incarico ha durata di un anno. Dopodiché cessa. Ma se non c’è una manifestazione contraria dell’assemblea, inizia automaticamente un altro anno di mandato, terminato il quale l’incarico cessa senza più possibilità di rinnovo automatico.

Secondo la dottrina maggioritaria, l’unica interpretazione plausibile è la terza. In sostanza, siamo di fronte al cosiddetto 1 + 1. Che però, per usare un gioco di parole, non equivale a due. Il rinnovo, infatti, non fa proseguire l’incarico precedente: ne fa partire automaticamente uno nuovo, di durata sempre annuale, al termine del quale occorrerà deliberare in merito alla nomina o alla revoca.

Se questa è la disciplina che regolamenta la nomina dell’Amministratore da parte dell’assemblea, quali sono le norme dettate per l’Amministratore nominato dall’autorità giudiziaria?
In particolare, quali norme disciplinano il mandato, la tutela in caso di revoca, il compenso e la durata dell’incarico dell’Amministratore nominato dal Tribunale?

In realtà, la legge non disciplina affatto tali ipotesi, per la cui regolamentazione si deve ricorrere alle elaborazioni della giurisprudenza e ai commenti della dottrina.

2. L’Amministratore nominato dall’assemblea e quello nominato dal Tribunale hanno lo stesso mandato e la stessa tutela in caso di revoca dell’incarico?

Le questioni sono state affrontate nella sentenza della Suprema Corte di Cassazione (sez. 3, sentenza n. 11717 del 05 maggio 2021).

Un Amministratore agiva contro un Condominio domandando il saldo dei compensi maturati per il suo lavoro, sostenendo, in particolare, di essere stato revocato anzitempo e richiedendo il pagamento del totale dovuto sino al termine originariamente stabilito per il contratto.

L’Amministratore revocato, in particolare, invocava la tutela dell’art. 1725 c.c., che prevede che “la revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa”.

Il Condominio si difendeva in giudizio, affermando di nulla dovere all’Amministratore, in quanto il professionista aveva percepito tutto quanto dovuto fino al termine del mandato, ma egli non avrebbe avuto diritto a percepire un’indennità per il periodo successivo alla revoca, essendo il suo mandato di origine giudiziale esaurito.

Il Tribunale, al termine del processo di primo grado, accoglieva la domanda dell’Amministratore.

Il Condominio impugnava detta sentenza in sede di Appello e otteneva una riforma della decisione.

Alla luce della soccombenza, quindi, l’Amministratore proponeva ricorso in Cassazione, volto a ottenere la riforma della sentenza di Appello e il riconoscimento dei propri emolumenti per tutta la durata del mandato, nonostante l’intervenuta revoca.

La Cassazione ha respinto il ricorso, rilevando che: l’Amministratore giudiziario viene nominato per sopperire all’inerzia dell’assemblea; dura in carico un anno; può essere revocato dall’assemblea in ogni tempo o dal Giudice in caso di mancato assolvimento degli oneri posti a suo carico dalla legge.

La questione giuridica a monte della vicenda è l’applicabilità o meno della disciplina relativa al mandato dell’Amministratore condominiale anche ai professionisti non nominati dall’assemblea, ma dal Tribunale.

Secondo la Suprema Corte le due fattispecie sono divise e non accomunabili. La disciplina generale, e conseguentemente la protezione stabilita dall’art. 1725 c.c., sono infatti unicamente applicabili alla fattispecie dell’Amministratore di nomina assembleare.

L’Amministratore giudiziale, invece, ha un ruolo diverso e una protezione diversa. Quando il Condominio non è in grado di deliberare, infatti, i condomini possono fare ricorso al Tribunale per ottenere un Amministratore di nomina giudiziale. Tale professionista, tuttavia, è legato al Condominio da un mandato più limitato di un normale Amministratore e volto unicamente al compimento dell’atto per il quale l’assemblea non era in grado di deliberare.

Conseguentemente, terminato detto compito, l’Amministratore può ben essere revocato, non sussistendo più la motivazione originaria che aveva portato alla sua nomina. Egli non ha, quindi, diritto a richiedere il compenso per l’intero anno di mandato, prerogativa concessa al mandatario di nomina assembleare.

Se non stabilito anzitempo, quindi, l’Amministratore ha diritto a un compenso per il lavoro svolto, che viene determinato dal Giudice sulla base delle tariffe e degli usi. Il compenso, però, deve essere relativo solamente al periodo di tempo in cui il professionista aveva effettivamente ricoperto l’incarico, e non anche al successivo.

Alla luce di tali argomentazioni, il ricorso dell’Amministratore veniva integralmente rigettato.

3. Come viene determinato il compenso dell’Amministratore nominato dal Tribunale?

Anche quando la nomina dell’Amministratore è fatta dal Giudice, questi non ha il potere di attribuire all’Amministratore funzioni che eccedono quelle previste dalla legge, ma si limita a precisare soltanto il soggetto al quale dette funzioni devono essere riconosciute; del resto, la designazione dell’Amministratore, in quanto proveniente dal Giudice, non imprime un particolare connotato al rapporto tra Amministratore e amministrati, limitandosi, invece, a supplire all’inattività di questi ultimi.

In quest’ordine di concetti, si sono recentemente espressi i giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 26 luglio 2014, n. 16698), ad avviso dei quali il decreto emesso ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell’Amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell’assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell’Amministratore stesso, il quale, benché designato dall’autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del Giudice, conseguendone che l’Amministratore nominato dal Tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all’assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall’art. 1709 c.c.

Pertanto, la qualificazione dell’Amministratore di nomina giudiziale quale mandatario dei condomini comporta che il compenso dello stesso non possa essere determinato dal Giudice, almeno in prima battuta, ma a tale liquidazione deve provvedere l’assemblea quale organo deliberante del Condominio-mandante.

In buona sostanza, l’Amministratore nominato dal Giudice dovrà concordare la misura del compenso con l’assemblea – per tale determinazione si dovrebbe ritenere necessaria la stessa maggioranza prevista per la nomina -, ferma restando la possibilità di un accertamento in sede contenziosa ai sensi dell’art. 1709 c.c., secondo cui il mandato si presume oneroso, e la misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata dal Giudice in base alle tariffe professionali o agli usi.

Sotto il profilo operativo, l’Amministratore dovrà, subito, al primo contatto con i condomini, sollevare il problema relativo al suo compenso, subordinando eventualmente l’accettazione dell’incarico al versamento di un anticipo o a una delibera assembleare che gli precostituisca il diritto di agire in via monitoria ex art. 633 c.p.c.; se, invece, accettasse senza fare questioni, successivamente, ad incarico espletato, qualora le sue richieste non fossero spontaneamente soddisfatte dai mandanti, dovrà citare costoro in un ordinario giudizio di cognizione mediante l’esperimento di una normale azione di pagamento.

Qualora, però, non si trovi un accordo tra Amministratore e Condominio in ordine alla spettanza di un compenso in favore del primo o relativamente all’entità dello stesso – di solito, determinandolo in una somma specifica (mensile, annuale, per unità immobiliare ecc.) – non sembra che ciò porti alla decadenza del provvedimento di nomina; solo l’elezione di un nuovo Amministratore da parte dell’assemblea può comportare la caducazione degli effetti del provvedimento di nomina giudiziale, ma l’attività di fatto svolta dal soggetto designato dal Giudice sarà, pur sempre, suscettibile di valutazione ai sensi dell’art. 1709 citato.

4. Durata dell’incarico dell’Amministratore nominato dal Tribunale

Stante che l’Amministratore giudiziario diventa, a seguito del provvedimento del magistrato, un vero e proprio organo del Condominio, che risponde soltanto a questi della sua condotta, l’assemblea in ogni tempo (ovviamente, con le maggioranze di cui all’art. 1136, commi 2 e 4, c.c.), e, quindi, anche prima dell’anno che decorre dal provvedimento di nomina, ponendo termine alla propria inerzia o alla propria conflittualità paralizzante, potrà decidere di sostituirlo con uno di sua fiducia, senza necessità di convalida o conferma legittimante da parte dell’autorità giudiziaria.

In altre parole, atteso che l’autorità giudiziaria si sostituisce, in un certo senso, all’assemblea in caso di inerzia o di dissenso, è ben possibile che questa, riappropriandosi del suo diritto-dovere di nominare un Amministratore di suo gradimento, ne scelga uno diverso da quello nominato dal magistrato.

Nei termini sopra indicati, il provvedimento di nomina dell’Amministratore da parte del Giudice non ha limiti di efficacia temporali, ma lo stesso deve considerarsi come munito di un effetto “provvisorio”, nel senso che la sua validità (e la durata dell’incarico al nominato) è circoscritta a tutto il tempo in cui il Condominio non provvede alla scelta di un Amministratore, tramite una valida delibera assembleare; per tali motivi, l’efficacia del decreto è destinata a cadere, senza necessità di revoca espressa, quando tale scelta volontaria sia stata adottata, come può avvenire che il decreto, pur regolarmente emesso, non abbia in concreto alcuna efficacia, nell’ipotesi in cui la nomina dell’Amministratore da parte dell’assemblea venga a determinarsi prima della sua pronuncia o prima dell’acquisto dell’efficacia del provvedimento stesso.

La durata della nomina dell’Amministratore giudiziario si ricollega alla crisi che l’ha generata ed ha motivato il ricorso al magistrato; se la crisi venutasi a creare in seno al Condominio non poteva essere risolta mediante i normali meccanismi assembleari, incappando in un punto morto, in cui l’istanza al Giudice rappresenta l’atto estremo, eccezionale, volto al superamento della situazione di stasi, il provvedimento di nomina sostituisce la carente volontà dell’assemblea fintanto che questa, superata la crisi, riprende il proprio potere, nominando l’Amministratore che deve affiancarla nello svolgimento della vita condominiale.

Se la presenza dell’Amministratore giudiziario è nel Condominio una presenza imposta all’assemblea, questa non può e non deve dimenticare che poteva evitare tale presenza se solo avesse ottemperato ai propri doveri di gruppo; ne consegue che la nomina dell’Amministratore da parte del Giudice, che ha operato una scelta che l’assemblea non aveva voluto o potuto fare, decade qualora, ricomposto l’ordine, l’assemblea sia nuovamente capace di darsi il proprio ordinamento; una nomina, pertanto, che trova i propri limiti nella ragione per cui è avvenuta, e cioè un’inerzia risolta.

 Amministratore assembleareAmministratore giudiziale  
MandatoIl mandato è ampio e pienoMandato volto unicamente al compimento dell’atto per il quale l’assemblea non era in grado di deliberare
Tutela ex art.1725 c.c.Ha diritto, in caso di revoca precedente alla cessazione dell’incarico senza giusta causa, a ricevere un’indennità per la parte residua del rapporto contrattualeNon ha diritto, in caso di revoca, a richiedere il compenso per la parte residua dell’anno di mandato
CompensoDeve essere precisato analiticamente per iscritto e deve essere accettato dall’assemblea al momento della nomina e della confermaDeve essere concordato con l’assemblea o in via preventiva (subordinando l’accettazione della nomina alla delibera di riconoscimento del compenso) o in sede di presentazione del consuntivo. In caso di disaccordo, l’Amministratore potrà ricorrere all’autorità giudiziaria per la sua determinazione
Durata dell’incarico1 anno + 1 anno; se non c’è una manifestazione contraria dell’assemblea, inizia automaticamente un altro anno di mandato, terminato il quale l’incarico cessa senza più possibilità di rinnovo automatico.  Può essere revocato in qualsiasi momento, senza indennità alcuna. Altrimenti, la durata è uguale a quella dell’Amministratore nominato dall’assemblea

VUOI APPROFONDIRE QUESTO ARGOMENTO? Leggi anche “La revoca dell’Amministratore di Supercondominio

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