Chi sono i Consiglieri Condominiali

Nel linguaggio comune si sente spesso parlare dei “Consiglieri”, figure alle quali vengono a volte attribuiti ampi poteri di decisione sulle varie problematiche condominiali. Ma le cose stanno veramente così? E poi, la nomina dei Consiglieri è obbligatoria? E quanti devono essere? Vediamo cosa prevede la normativa.
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I CONSIGLIERI CONDOMINIALI

La legge di Riforma del Condominio ha introdotto l’art. 1130 bis c.c., che stabilisce, al comma 2, che “l’Assemblea può anche nominare, oltre all’Amministratore, un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari”, precisando  che “il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”. È evidente che la ratio della nomina di tale organismo è quella di una maggiore tutela degli interessi dei condòmini, segnatamente per la rilevante difficoltà di amministrare i grandi complessi dotati di molteplici strutture comuni, quali i Supercondomini.

 

 

Diciamo subito, per rispondere alle domane poste in precedenza, che la nomina del Consiglio di Condominio non è mai obbligatoria, salvo specifiche previsioni del Regolamento di Condominio. L’unico vincolo appare il numero minimo di tre consiglieri, qualora la nomina venga disposta in un Condominio composto da alemo dodici unità immobiliari.

 

QUALI SONO LE FUNZIONI E I POTERI DEL CONSIGLIO DI CONDOMINIO?

Nel periodo precedente alla Riforma del Condominio, la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 6 marzo 2007, n. 5130) aveva affermato che:

se è ben vero che l’Assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento purché non estraneo ai fini del Condominio (v. sent. 4437/85), e perciò può deliberare di nominare una commissione di condòmini con l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio, con la conseguenza che una tal delibera, in sé, è del tutto legittima; è altresì vero, però, che la scelta e il riparto effettuati dalla commissione perché siano vincolanti per tutti i condòmini (anche cioè per i dissenzienti) andavano riportati in Assemblea per l’approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condòmini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell’Assemblea”.

 

In altre parole, le decisioni della commissione non potevano intendersi vincolanti per tutti i restanti condòmini, perché le funzioni gestorie attribuite dalla legge all’Assemblea non potevano mai reputarsi delegabili a un ristretto gruppo di condòmini.

 

 

Nello stesso solco interpretativo si era posta una pronuncia di merito (Trib. Napoli, 30 ottobre 1990), secondo cui era vietato all’Assemblea dei condòmini a maggioranza di voti delegare (nella specie, senza obbligo di rendiconto) a una commissione ristretta scelte di gestione e opere indeterminate di manutenzione straordinaria. Nel caso in questione era stato ritenuto che la delibera comportasse un illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al Condominio, nel cui interesse sono stabilite regole inderogabili a favore della competenza istituzionale dell’organo collettivo, con la precisazione che l’investitura di una commissione ad hoc fosse configurabile solo per la decisione su questioni tecniche minute e marginali, conseguenti a scelte fatte dall’Assemblea almeno in linea di massima, ma sempre specificamente enunciate con l’indicazione della copertura finanziaria e delle regole programmatiche, sia pur generali, di condotta della commissione (fonte: Giur. it. 1991, I, 2, 498).

 

Appare, quindi, evidente come il nuovo art. 1130 bis c.c. abbia recepito il pregresso orientamento giurisprudenziale.

 

I principi sopra espressi hanno trovato conferma nella giurisprudenza di merito (C.A. Torino, 25 luglio 2017, n. 1667), secondo cui la deliberazione del Consiglio di Condominio è invalida allorché consista in una deliberazione assembleare che non abbia contenuto consultivo (come previsto dall’art. 1130 bis ultimo comma c.c.), ma esprima una vera e propria decisione e sia stata assunta in difetto di convocazione per conto dell’Amministratore di Condominio; infatti, il Consiglio di Condominio – come disciplinato dalla Riforma del 2013 – ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sull’operato dell’Amministratore (nella fattispecie, l’Assemblea del Consiglio di Condominio aveva deliberato sul punto riguardante “l’assegnazione dei lavori di rifacimento terrazzo/lastrico solare”, con evidente eccesso di potere in relazione alle sue legittime prerogative).

 

La suddetta sentenza, oggetto di ricorso per Cassazione, è stata confermata in toto dalla Suprema Corte con Ordinanza 15 marzo 2019, n. 7478.

 

Anche la Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, sent. 20 dicembre 2018, n. 33057) ha ribadito che è possibile che l’Assemblea condominiale possa deliberare (in maniera legittima) la nomina di una “commissione di condòmini”, attribuendo alla stessa l’incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio; tuttavia, è altrettanto vero che, non essendo delegabili ai singoli condòmini – anche se riuniti in un gruppo – le funzioni dell’Assemblea, ne risulta che la scelta del contraente e il riparto del corrispettivo effettuati dalla suddetta commissione sono vincolanti per tutti i condòmini (e cioè anche per i dissenzienti) solo se approvati dall’Assemblea con le maggioranze prescritte; di conseguenza, in mancanza di qualsivoglia deliberazione assembleare di approvazione della scelta del contraente (in ipotesi) svolta dai consiglieri incaricati e del relativo corrispettivo, il contratto di appalto stipulato dall’Amministratore –  per lavori di manutenzione straordinaria dei quali, come nella specie, non sia stata accertata, in fatto, l’urgenza ex art. 1135 comma 2 c.c. – pur se conforme (in ipotesi) a tali scelte, non è giuridicamente opponibile ai condòmini.

 

 

Quindi, nessuna decisione può essere presa dal Consiglio di Condominio, che è privo di poteri decisionali e ha solo funzioni di ausilio e controllo dell’Amministratore e funge più che altro da intermediario tra questi e gli altri condòmini, nei condomini particolarmente affollati.