Quali poteri hanno i rappresentanti nel Supercondominio?

I poteri del Rappresentante nel Supercondominio

Aspetto importante nell’esame della figura del Rappresentante nel Supercondominio è quello dei suoi poteri in sede di Assemblea supercondominiale; nello specifico, ci si chiede se debba sottostare a specifiche istruzioni conferite dai suoi rappresentati.
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Sul punto il Legislatore nella recente Riforma del Condominio si limita a evidenziare due soli concetti, e cioè:

 

il primo, secondo cui ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto; il secondo, che prevede che il Rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun Condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’Assemblea dei rappresentanti dei condominii.

 

Anche in questo istituto l’estrema laconicità della norma pone una serie di interrogativi.

 

I due concetti del poter del Rappresentante

 

Nello specifico, va chiarito se il Rappresentante, una volta nominato:

  1. diventa “avente diritto”, come tale destinatario della convocazione dell’Assemblea ordinaria del Supercondominio;
  2. in caso positivo, se sia obbligato ad informare i propri rappresentati del contenuto della convocazione;
  3. se egli debba consultare i propri rappresentati nell’imminenza dell’Assemblea per ottenere indicazioni di voto, ed in che modo;
  4. se sia legittimo che egli decida volontariamente di non partecipare all’Assemblea nonostante le indicazioni ricevute;
  5. se, in caso sia impossibilitato a partecipare, possa a sua volta conferire delega a terzi;
  6. se debba rendere conto ai propri rappresentati di questo conferimento;
  7. se possa votare difformemente dalle indicazioni ricevute dai propri rappresentati;
  8. se sia legittimato ad impugnare la delibera adottata;
  9. se è lecita la comunicazione dei risultati dell’Assemblea posteriormente al decorso del termine per impugnare la delibera.

 

Sul primo punto, secondo alcuni interpreti la risposta è positiva; lo si può ricavare indirettamente dall’art. 67 disp. Att. C.c., dove si dice che il Rappresentante

 

“comunica tempestivamente all’Amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno”, con ciò intendendosi che la convocazione deve essere a lui indirizzata.

 

Secondo altri, invece, bisogna tenere conto che il Rappresentante agisce secondo le regole del mandato, che, all’art. 1710 c.c., prevedono che l’incarico debba essere svolto con la diligenza del buon padre di famiglia. Ne consegue che il Rappresentante, per poter svolgere il proprio mandato in conformità di tale principio, deve ricevere istruzioni  dettagliate dai propri rappresentati, il che implica che siano questi ultimi i destinatari della convocazione.

 

LA COMUNICAZIONE TEMPESTIVA

 

A parere di chi scrive, la prima interpretazione è quella corretta; la convocazione deve essere inviata direttamente al Rappresentante.

 

Nel contempo, nel quadro delle norme sul mandato, che regolamentano l’attività del Rappresentante, quest’ultimo ha l’obbligo di informare tempestivamente l’Assemblea rappresentata dell’ordine del giorno della convocazione al fine di permettere a questa di discuterne e di fornirgli le opportune indicazioni di voto.

 

Peraltro, sulla base di quanto previsto dal IV comma dell’art. 67 disp. att. c.c. secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», l’Assemblea non può deliberare sulla partecipazione o meno del Rappresentante all’Assemblea del Supercondominio né sul tipo di voto che questi dovrà esprimere in quella sede (approvazione dell’ordine del giorno, astensione, voto contrario).

 

Va sottolineato che la suddetta disposizione è prevista come inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c..  L’inderogabilità, per parere di dottrina e giurisprudenza, è assoluta, ossia intangibile anche se il regolamento che la contiene è di natura contrattuale.

 

Si deve ritenere, quindi, che la volontà del rappresentato possa esprimersi soltanto attraverso inviti, suggerimenti, auspici, ma non attraverso determinazioni vincolanti.

 

Natura Contrattuale Supercondominio

 

È DAVVERO POSSIBILE CHE IL RAPPRESENTANTE NON INCONTRI LIMITE ALCUNO?

 

Su questo punto, tuttavia, occorre riflettere.

 

Potendo – in ipotesi – votare in modo non solo difforme alle indicazioni dei propri mandanti, ma anche in evidente contrasto con i loro interessi?

 

Se ci rifacciamo ai principi del mandato, è evidente che l’azione del mandatario non può non essere mirata alla tutela degli interessi del mandante, cioè l’Assemblea del Condominio.

 

Contrasto mandanti Rappresentante

 

Questo è un primo limite di ordine generale all’azione del Rappresentante.

 

Occorre, a questo punto, porsi il problema del rapporto tra il principio secondo cui «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto», previsto dall’art. 67 disp. Att. C.c., e l’art. 1711 c.c., il primo comma del quale dispone che

 

“Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica”.

 

Una lettura superficiale dell’art. 67 disp. att. c.c. porta a ritenere la disposizione che vieta limiti al mandato del Rappresentante, in quanto introdotta con la L. 220/12, quale lex posterior in grado di derogare all’art. 1711 c.c., norma precedente.

 

Tuttavia, se si assume che l’azione del Rappresentante non sia limitabile, e quindi sia caratterizzata dalla totale indipendenza rispetto alla volontà del rappresentato, si deve concludere che essa fuoriesce dalla cornice del rapporto di mandato per ricadere nel puro arbitrio del Rappresentante.

 

Tra l’altro, se l’azione del Rappresentante fosse davvero indipendente dalla volontà Assembleare si porrebbe un contrasto insanabile con le norme che regolano i poteri del delegato che partecipa all’Assemblea per conto di un condomino.

 

Le due fattispecie, infatti, presentano caratteristiche del tutto simili tra loro, e le differenze si sostanziano solo nell’obbligatorietà della nomina del Rappresentante di un singolo condominio.

 

Mentre, infatti, il condomino di un edificio, o di un Supercondominio con meno di sessanta partecipanti, è libero di partecipare all’Assemblea in proprio o a mezzo di un delegato, nel caso di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti i condomini di uno degli edifici possono partecipare all’Assemblea ordinaria solo a mezzo di un Rappresentante nominato ad hoc.

 

Ciò posto, non si vede perché mentre in occasione di ogni tipo di Assemblea, compresa quella straordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti, il rapporto tra il condomino ed il proprio delegato è interamente regolato dalle norme in tema di mandato, ivi compresi i limiti posti al mandatario dal mandato stesso, soltanto in occasione dell’Assemblea ordinaria di un Supercondominio con più di sessanta partecipanti l’azione del Rappresentante debba essere svincolata da ogni tipo di limite al mandato.

 

Se si accetta l’interpretazione secondo cui il rapporto tra l’Assemblea del singolo condominio ed il Rappresentante nominato per partecipare all’Assemblea ordinaria del Supercondominio sia regolata dal contratto di mandato, inclusi i limiti posti all’azione del Rappresentante innanzi illustrati, allora tutti gli altri aspetti da esaminare, dal punto d) al punto i), sono di facile lettura.

 

responsabilità contrattuale

 

Se il Rappresentante, infatti, nonostante le indicazioni ricevute, decide volontariamente di non presenziare all’Assemblea del Supercondominio, viola l’art. 1710 c.c. che gli impone di agire con la diligenza del buon padre di famiglia ed incorre, di conseguenza, in una responsabilità contrattuale.

 

Se egli, invece, è impossibilitato a partecipare, può nominare un proprio sostituto, come previsto dall’art. 1717 c.c. e, se non riceve l’autorizzazione dall’Assemblea, risponde dell’operato del sostituto.

 

Ugualmente, se non comunica tempestivamente all’Assemblea l’esito della riunione del Supercondominio risponde per responsabilità contrattuale.