Gestione ordinaria delle parti comuni e nomina dell’amministratore

L’Assemblea dei Rappresentanti del Supercondominio può deliberare solo in due ipotesi: in caso di gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.
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CERCHIAMO DI CAPIRE COSA SI INTENDA PER “GESTIONE ORDINARIA”

Alcuni commenti sulla disposizione in esame si limitano a dire che rientra nella competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti l’approvazione del preventivo e del consuntivo ordinari.

 

In realtà non è così semplice, in quanto anche nel preventivo e – soprattutto – nel consuntivo “ordinario” (inteso come quello che viene redatto su base annuale) possono trovarsi singole voci di carattere straordinario, sulle quali l’Assemblea dei Rappresentanti non ha alcuna voce in capitolo.

 

La nozione di ordinarietà e quella di straordinarietà in ambito condominiale non sempre coincidono per esempio, con le stesse nozioni elaborate in ambito edilizio.

 

La pitturazione di una parte comune a tutti gli edifici potrebbe essere considerata straordinaria, anche in relazione alla spesa, mentre è ordinaria per ciò che concerne la sua catalogazione in ambito edilizio (art. 3 DPR n. 380/01).

 

È evidente, allora, che la valutazione non può che avvenire caso per caso; starà all’amministratore compiere questa valutazione e conseguentemente convocare l’assemblea competente in relazione all’argomento.

 

Una valutazione che può non essere semplice e che può avere come conseguenza la necessità, ove l’intervento straordinario urgente sia stato disposto dall’amministratore sulla base dei propri poteri, di tenere due contabilità separate (quella ordinaria e il conto dell’atto di gestione urgente) da sottoporre a due differenti consessi.

 

Un’interessante sentenza del Tribunale di Milano, decidendo sull’impugnazione della delibera di un’Assemblea dei Rappresentanti di approvazione di un consuntivo ordinario, ha ritenuto lavori di natura straordinaria, e come tali non di competenza dell’assemblea dei soli Rappresentanti, l’approvazione di lavori per il ripristino dei box per un importo di oltre €.30.000,00, nonché l’acquisto di 650 lampadine per un importo di oltre €. 3.000,00.

 

La conseguenza del mancato rispetto della possibiltà di deliberare unicamente sui lavori di natura ordinaria?
La nullità assoluta della deliberazione, che potrà essere quindi fatta valere entro dieci anni da chiunque ne abbia interesse.

 

Altre ipotesi evidentemente sottratte alla competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti sono tutte le ipotesi di innovazioni, modificazioni o tutela delle parti comuni, istituzione del servizio di portierato non previsto dal regolamento di Condominio, opere che anche per il loro costo rilevante non possono che definirsi di straordinaria manutenzione.

 

LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

Il secondo (e ultimo) ambito di competenza dell’Assemblea dei Rappresentanti è la nomina dell’amministratore.

La questione non pone particolari problemi, dovendosi ritenere perfettamente sovrapponibili le norme dettate in materia di Condominio.

 

Discusso – casomai – è se l’Assemblea dei Rappresentanti possa anche deliberare la revoca dell’amministratore.

 

Interessante in proposito è la decisione del Tribunale di Milano (sent. n. 9844/2016); in tale caso, il Giudice ritiene di aderire alla tesi secondo cui la revoca dell’amministratore di Supercondominio non può essere deliberata dall’Assemblea dei Rappresentanti, competente per la nomina, ma è riservata all’Assemblea totalitaria.

 

A tale impostazione si obietta che alla revoca da parte dell’assemblea deve subito seguire la nomina del nuovo amministratore (articolo 1129, comma 10 del Codice civile) per evitare che il condominio si trovi in un, seppur breve, vuoto gestionale.

 

Una volta accettato il principio per cui la nomina spetta ai rappresentanti e la revoca all’assemblea di tutti i partecipanti al supercondominio, occorre trovare un rimedio all’inevitabile vacanza gestionale causata dall’impossibilità da parte della predetta assemblea, una volta deliberata la revoca dell’amministratore in carica , di procedere alla nomina del nuovo. Sotto questo aspetto la sentenza non sembra fornire una congrua soluzione: una strada percorribile potrebbe essere la convocazione contestuale,in un’unica riunione, delle due assemblee, quella dei condòmini per la revoca e quella dei rappresentanti per la nomina.